話說新市府的興建和唐人街的興衰，有如此重大的關係。看官，我已為舊的唐人街因新市府的興建，帶來厄運和「禍兮福所寄」的轉折；也為新的唐人街發展的趨向略有指陳，到此暫且按下。讀者定居大多倫多市，新市府已成行政中心，都與我們居民有關；讓我這個老居民，為新移民讀者勾幾筆輪廓；也為老移民敲幾下腦袋，讓沉澱的記憶浮上來。

大多倫多成立以後，全市有兩個不會爭議的地標，就是新市府和已興建的CN高塔。在後者還沒有完成之前，新市府是唯一的地標。世界名城大都那個沒有市府？多倫多的市府能成為地標作用，完全因為結構新穎，與眾不同。

我們研究多倫多的發展，在經濟地理上的天然環境和人為的佈局。本傳開始的時候，已經說得詳盡了，於此不再重覆。這是主觀條件的具備。此外還有客觀的影響，最大的莫如鄰省的魁北克，緣六十年代，自從戴高樂到訪，呼出一句口號：魁北克萬歲！魁北克的居民從此便興起獨立運動，最亂的時候曾經在暴動中殺死勞工部部長，杜魯道總理宣佈戒嚴，將軍隊開入才能平息。自此以後，魁北克許多大公司和非法裔居民，陸續遷到多倫多來。雖然聯邦中央政府以恩威並濟的手段對付魁省，如「世界博覽會」和「奧運會」都讓滿地可市主辦，仍然沒有和緩當時的獨立氣燄；加速了大企業向多倫多轉移。這樣，自1967年滿地可舉行「世博會」以後，多倫多市的人的人口，開始超越滿地可了。這是客觀政治的影響，多倫多蟄伏了百年，真像「騰蛟起鳳」，乘雲御風的起飛；滿地可的衰落，加速了多倫多的膨脹，新市府就應運而生。由於已成全加最大都市。新市府興建的圖則，是招請全世界名建築師參加比賽，也讓素負盛譽的專家做裁判。這樣一來，轟動世界，最著名的建築師都參與盛舉。當時世界建築界最負盛名的華裔貝聿銘，剛得過設計甘迺迪總統圖書館的首獎，名滿天下；大家以為他必摘頭獎，結果只得第二；首選的是個芬蘭人Viljo Revell，他的名字還刻在入口的大堂基石上。這位建築師還只算個新銳，名氣遠遠不及貝聿銘的。《易經》有句話：「驟得大名，不永。」也真的「無巧不成書」，他得了首獎，新市府的圖則當然就選用他的了；但可惜興建還未完成，他就英年死了(1964)。

新市府成了地標，當然就是旅遊景點。有一次，一個香港來的著名堪輿師朋友到訪，我帶他參觀。他一看便大叫不好，新的遠不及舊的；舊的當著Bay St.而坐，坐相堂堂，南面稱尊的模樣，新的在旁邊，坐相已不正，像個中國「屎桶」，還中間破開，左右不齊而對立，左的冒起，市政府常有勢力、政策左右的角逐。自從新府建立，多倫多的快速發展放緩了。我帶他繞了一週，他一到市府後面。更大異說：唐人街經市府的中間破裂，直衝唐人街；唐人街自此一分為二，不會只有一個。他又看到「中華會館」舊址，又問：「中華會館」還在嗎？我說當然在，但已遷新址。他說趕快把舊址的名稱塗掉，否則兩股勢力常對抗。

看官，堪輿家之言，許多人以為：言之有理，查無實據。然而這種風水學在中國已存在好幾千年，亦未必全屬無稽之談。證之事實，亦的確接近他的預測。「孔子，聖之時者也。」他曾言：「怪力亂神」、「不知生，焉知死。」聽來不信鬼神之事；然他重視祭祀，讀者或以為祭祀祖宗、宗廟，乃慎終追遠，是教孝之義。但孔子又說：「敬鬼神而遠之。」如果不信鬼神，何須遠之？孔子五十而學易（經），為《易經》寫「繫辭」和「十翼」。晚年在他的思想最成熟的時候，致力於《易經》的研究，是他「學究天人」，用人的智慧，探測天地造化。《易經》研究太極陰陽兩儀，兩儀生四象，四象演變成八卦；生剋濟化。風水學擷部分原理，故未必全屬無稽之談在此。大概人經世故以後，有一些不能用常理去解釋的，才開始相信天命運數。證之以後多倫多市的演變，對堪輿家之言，未必沒有道理，姑妄聽之可也。

新市府的落成，美觀則美觀矣；但究竟不實用，中間分裂而上，同在市府辦公，東西兩翼分開，同一層樓不能相通，要先到地面一層，再繞一週到對面乘電梯才到，不但工作人員不便，市民也不便，有疲於奔命之感。這麼大的地段，而樓面面積僅得兩翼。因此不到幾年之後，又感辦公地方不夠，在King St. West另興建大多市辦公大樓，勞民傷財，如果用貝聿銘的，當無此弊，還是薑老的辣。多倫多市的發展放緩了，但不等於唐人街同樣命運。

登打士西街的北面，是舊唐人街現址「夜上海」的對面，有一間小小的餐館出現，名字可像叫做「珠城酒樓」，裡面的東主是一對夫婦，原是從菲律賓來加讀書的，在滿地可麥基爾大學畢業，以多倫多發展迅速，滿地可又鬧獨立，只可西遷來市，初營精品店，賺了一點小本錢，便約了幾個親戚和朋友，每人五千元，裝修得不錯，還刻意到香港請了兩位廚師，就以港式點心做號召。看官，過去多倫多飲茶，點心都是老華僑製品，「蝦餃」叫做「彎梳」，皮厚餡大，像個小拳頭；但豬肉比蝦多，蝦只是點綴品；食量不大的人，一籠「蝦餃」就差不多了，其他的就吃不下；「大包」也真大，其他所謂點心，均以大為準則，小一點便嫌斤兩不夠，「珠城酒樓」別開生面；點心效法港式，嬌小玲瓏。一時喧騰人口，尤其是香港新移民，未嚐港式點心久矣；一經號召，天天排長龍。由於店面過小，便思擴大，但舊唐人街的大店面早已租滿，有的已被收購，只可暗中向新的地段尋求。這一對夫婦，男的叫杜明高，女的叫珍妮。杜明高的家世很好，父親還是個富有的銀行家，只是杜明高不想靠父蔭，要自己創出一片天。杜明高的出現，像個傳奇人物，帶動新的唐人街現代化；他的出現，像一顆耀眼的明星，消失也快得像殞石。但畢竟劃過長空，使人不自覺的驚嘆；暫且按下不表。正因杜明高還在蟄伏著，埋頭苦幹在累積本錢，以後才一飛沖天。

回頭再說猶太人和唐人街發展的關係；盧登堡議員的隱退，當然是華人的損失。

很多人說著猶太人的笑話，尤以吝嗇的形容過於謔；我不能茍同，我有二十年和猶太人做買賣、做朋友的經驗。因為唐人街的業主，不管舊的和新的中區華埠，猶太人的業主最多，老一代的猶太人尤講誠信；如果說他們狡猾，華人沒有狡猾？以偏概全，總是有欠厚道！

以唐人街關係密切的猶太裔律師，依次出現的有文學海（Alex Minton，因他最早出現，改了個中國名字）、Charlies Atlas、Rosonberg（盧森堡，因做華人移民生意，也改了中國名字）、Larry Grossman（曾任短期安省省長：拉利‧高士民）、Earnst Wiss這些老一代猶太裔律師，雖然都已作古，也不願高攀，沒有什麼特別交情，但他們的起家和怎麼去世，我都能一一道來，說熟悉他們應該沒有疑問吧！這些人別的不說，為華人盡律師責任、盡忠職守是沒有疑問的，不會濫取欺騙也是肯定的。代表Grange Village發展公司（即目前在McCaul St.與Grange Ave.商場與住宅混合大廈）收購該地段時，其律師Goodman先生來找我，將收購委託本公司，也是誠信到底的律師；至於投資的Aurther Goldberg先生，控制新唐人街許多地段的Garry先生和Starr兄弟，都是誠信的商人；猶太人何吝嗇和狡猾之有？傳訛之誤，不可盡信。

回頭再說猶太業主的啤酒屋，到侯活‧欽繆先生告訴我：「啤酒屋有意出售」的時候，我找到業主已是遲來一日，他與發展商已經簽約，完成買賣的手續。拆除興建以後，到「漢宮酒樓」（二樓）和土庫的「金寶酒樓」次第開張，地下商戶和三樓都租出的時候，由於租金的報酬率不錯，樓業又是全新的，一轉手市值漲到300萬，發展商賺了大錢。舊唐人街似乎又恢復生機了。

杜明高本來已向西物色商戶，當他知道「漢宮酒樓」全址居然賣上300萬；看官，三十年前的300萬可不是今天的幣值；而杜明高接洽過Starr兄弟擁有的印刷廠，不過開價18萬而已。Starr兄弟年紀也不少，我和他們很談得來；一因他有好幾個佔地大的產業，我要常和他接洽，他也需要我提供屋價的訊息；二因他一間大店（現址「明愛中心」），我租來開設唐人街第一間家具店（M&M Furniture Ltd.）。三兄弟性格各異，老大已年逾七十，很少說話；老二很討人歡喜；老三馬雲，最愛說話，無聊時連少時打籃球也和我說半天。印刷事業是家族傳下來的，年紀大了，也算是打發時間，三兄弟同時上下班；老三最能和我胡扯，他看同族裔的Garry（加利）先生是不順眼的人，無聊時也在我的面前罵罵他；我懶得問他們的恩怨。加利是做車廂內座位翻新、修補的生意，工場就在原店，就是現址「鴻發燒臘」等一連六個舖位，與我也很友善，還邀請我參加Massion Club做會員，以事忙未允；他也在我面前罵Starr兄弟。兩個家族大概有點舊怨吧！否則何以至此？再說杜明高當機立斷，他拿著計劃去見銀行，要將印刷廠兩個相連舖改成酒樓（二樓），地面做兩舖位。由於杜明高是個有學識的人，計劃週詳，他經營的餐館是個成功的範例，銀行因此就答應。

杜明高要買Starr的兩店相連的印刷廠，用來改裝而不拆除新建，主要是建築法例問題。新建的必須保留空間，並按面積用途的比例保留泊車單位；這樣一來，實用面積就不如舊有的了。但改建也有不少麻煩，工程進展緩慢只是其一，尚有抽換主柱必須計算承受力，怎樣才不會危險；所以在偷樑換柱時的專業計算要準確，所費工程之大，有的比新建的成本要大得多。像杜明高改建這兩間大舖，還碰了沒有預估到的難題。原來這一個地段，要挖深地窖，動工以後才發覺地底是堅硬的石頭，真教杜明高出一把冷汗，但工程已進行，圖則已批下，只可硬著頭皮到銀行去申請增加支出預算，所幸他言而有信的信用，銀行還是追加了。第一間現代化而外表宮殿式的新型酒樓，終於輝煌奪目地在新的唐人街出現，叫做「明宮大酒樓」(Ming's Palace)，這就是現址的「新吉祥」，過去又曾稱做「金漢大酒樓」和「吉祥酒樓」，此是後話了。當然，我們以後看到有比「明宮」更大更輝煌的；但在當時，已是華人酒樓最好的一座了。地面的兩戶，租給「國家銀行」(National Bank)和一間小菜館。杜明高初試啼聲，果然第一炮就響，酒樓業務鼎盛。杜明高也財源滾滾。Starr兄弟賣了印刷廠搬到士巴丹拿街另一間大樓去，也是他們的家族物業。18萬當時已很滿意了，就譏笑加利是個蠢貨，不懂得發財機會，一味守株待兔。加利也悶在心裡。大概半年光景，有一位德國裔的發展商，以24萬元買了加利那個修理車座的小工廠；加利委屈了半年，終於吐了一口烏氣；放話罵Starr兄弟才是蠢貨：你看，我這破爛還只有地面一層的失修工廠，還沒有地庫和二、三樓的，價錢就比他好，過去的成本也沒有他的高，只差半年，獲利比他的多得多，誰叫他這樣蠢？也氣得三兄弟跳腳。

這個德國的發展商，買了加利那個小工廠，用一個Larch Construction Co.的名號興建六個舖位，就是「鴻發燒臘」（Dundas St. & Huron St.的六個新舖位），但不久便宣佈破產。原來這六間舖，已經有六位華人買下，還按工程的進度收了部分樓價。銀行封了舖，預備拍賣，買主也委託律師出面通知銀行和預備控告建築公司；但公司宣告破產，法律的承擔只是公司的財產，銀行是有優先權的。因此，法庭以我的地產公司在唐人街開業最早，應是最熟悉唐人街地產的價格，便派人和我接洽估價，費用專業照收，估價書成了法庭參考資料。當時估算這六個商戶，兩旁的每戶8萬2千；中間的7萬8千。為什麼經過三十年，我仍記憶猶新呢？因為依法拍賣，誰人都有權落標。我和銀行家余秀榛有交情；更重要的他對我的誠信信賴。像我自始就在他的分行開戶，有一次，有人誤存98萬到我的戶口，經過了好幾個月，我尚未發覺，他忍不住問我，為什麼不將這龐大的現款做穩當的投資，起碼也做定存，如今放在活期存戶上，每月利息損失就不少了，後來我問過幾個有錢的親戚，都沒有匯錢給我。因此通知他：這筆錢不是我的。

余秀榛聽了很感動，當然後來清查，是一位猶太大富翁存的；由於號碼易記且十分接近。當時以地產市道暢旺，大出大入是有的，但不致大到這個程度。看官，試想當時六個新舖還不到50萬；98萬現款放在活期存戶上，當然不可思議的事。那一位大富翁幾個月都不發覺，他的富有也就可想而知。將誤存的錢用了，當然觸法，加拿大也發生過，但罪罰不重，最多坐幾個月牢就是了。余秀榛拍拍我的膊說：「後生，你好樣的！總之以後你來借錢，我不會拒絕就是了。」所以銀行可能要拍賣，我便和余商量，他真的毫不考慮就答應。余當然也知道唐人街的市道，不必想到賺價，只賺傭金也不少，他是樂意幫這個忙。但後來法官問原買主還想要不要買回產權，原則上要補一些額外不足的貸款給銀行。這六位原買主本來已供了大部分，不補足貸款才公開拍賣，就是讓他們有個優先權；經協議後決定買回，我通知余秀榛不辦信貸了。大概再過一年光景，余便退休了，我為此設宴一席，約集他的朋友為他榮休道別。他再當面感謝，否則，在退休前出這個紕漏也太大了。

看官，新唐人街的地產那時還沒有大漲；我的地產公司亦早已乘勢遷到後來「順發酒樓」的原址去。那時還沒有拆除改建，是兩座舊屋的地段；我把它租出來裝修成店面；另一棟舊屋，屬於猶太人一個基金會的；是一個老猶太對基金會的捐贈，開價僅三萬五千元，我便買下來，按金二千元，除了接充第一個按押，餘額在交易時付清，合約清楚的訂明，但交易時，基金會的第一個按押不過戶，要付清或由買方自行到銀行安排。這明明有違合約的，我不答應，要求賣方退回按金作罷，原是合理的要求，但基金會不肯，我也不退讓，因此控告他違約；第一場官司贏了。

看官，照理就結案，把按金退回便解決了，真想不到基金會會上訴高等法院，而高等法院竟又受理，因而進行再審判。竟然輸了，我不但拿不回按金，另外還要付堂費和律師費（自聘的）。兩次審判，我都到場，過程一清二楚。基金會那個律師真的很優秀，準備的資料十分充足，舉例生動，竟反敗為勝，我真上了一堂最寶貴的辯論學。使我體認到「訟則兇」這個古訓。一旦上法庭，勝負只有上帝才知道；因為臨場的辯護和言詞間的因應太重要了。這個經驗，是我後來鼓勵我的兒子學法律的主因。這樣充足的理由，竟然無法保障自己，完全是律師的好與壞的決定。看官，違約的一方而且初審還輸了，居然可以反敗為勝，律師的優劣竟是如此重要。這個經驗，我常常告誡親友，不要隨便興訟；更重要的，別的可以隨便選擇，律師一定要最好的。就在那一年，我有一位長輩在香港，每年還是必然為我們到「黃大仙」拜年，並求一條平安簽。簽中竟說我把「沈香當爛柴」。我一直以為就是指那件拒絕交易興訟的事。因為後來事件完了，基金會重新推出市場，所得價錢，遠比我買時高了許多。因此沒有想到別的事去。其實不然，我真正把「沈香當爛柴」賣了；不是指這件事；是指同一年賺了四萬元，便把「偉景商場」賣了。

那一年是1972年，我將公司搬到原做家具店的大店去，這也是Starr兄弟的產業，家具店的資本全由我出資的，因為照顧一個老朋友，讓他夫婦管理，當時的地產業太好，實在沒有時間兼顧。老朋友從香港舉家而來，他在香港做X光檢驗師，一時還未考上，我以家具生意和地產有關聯，唐人街還沒有這一門生意，就讓他管理，可惜他不是做生意的材料，把資本虧光了，只剩個黑白電視，才告訴我要結束了。也就算了，當時也感到原址不敷應用，就轉到那個店舖去。有一天，有一位老先生走進來，是經朋友的介紹來找我的。他說有一間小房子，由士巴丹拿街一條小巷進入，希望我和他去看看，他是要賣了。這條小巷，是由現址的「山東餃子樓」入口，誰都沒有注意小巷進入後，有兩排相連屋對面而建，又舊又破爛。這位老先生姓Liberman，一聽便知猶太裔，他請我估價，我說七千五百元。他完全沒有異議，他也是個道地的居民，是熟悉行情的。我問「首期」要多少？他說不等了，五百便可，他說信賴中國人的信誠，少一點的「首期」沒有關係。看官，七十年代唐人街有一間著名的咖啡店，出爐的新鮮「蛋撻」，和香港干諾道中的「檀島」蛋撻一模一樣，味道也一樣。這位東主原來特別到香港去學師，還帶著非常漂亮的新娘回來，姓陳名叫阿Kent。他回來找我，由於新婚的緣故，在香港擺設婚宴，錢差不多也用光了，剩下一些回來準備開咖啡店，所以想買間最小最便宜的房子，我就介紹他買下Liberman先生的小屋，交了五百元便搬入；還租了新市府後面的《醒華日報》大樓旁的小店，開了一間「檀島咖啡」。人行運的時候，真是擋不住，當時舊唐人街還沒有港式西餅；阿Kent開張不久，居然門穿為限，「蛋撻」供不應求。加拿大材料別的都貴，麵粉、糖、雞蛋最平，本少利大，阿Kent三、兩年便做到風生水起，幾個月便還清欠款。那位Liberman先生很歡喜，便對我說，我還有一間較大的樓宇，你有興趣看一下？我說，大小我不在乎，朋友嘛，有什麼關係？他帶我到310 Spadina Ave.，就是這棟，我一看，樓高六層，前後店面一百尺，深二百尺，連地庫七層，每層面積2000尺，是新唐人街最大的一棟大廈。他帶我每層看一次，樓是堅固的，但舊而失修。約一半租出當倉儲，部分是輕手工業用的。他問我的估價；我說36萬5仟元。猶太生意人有個好處，如果他相信你的誠信和學識，他就言聽計從；如果騙他一次，以後就是拒絕往來戶，休想他再信任你。我慎重估算市值告訴他。他竟完全沒有異議說：你就賣這個價吧！我立即找到Aston Shim，他是從千里達來的華僑，不會說中文。我曾介紹他買了登打士西街，是過去做洗衣館兼郵局的一間。他對我很信任，不過這棟樓太大，要求我和他合夥。我說，如果要合夥，依法例要讓業主知道的，我試試看。也真想不到Liberman先生竟說：很好，我信你，也希望你買。就這樣，一分錢也沒少給他，訂約三個月交易。我當時來加剛好十年，一步沒有走出過加拿大境，天天埋頭工作，因此決定到港、臺兩地走一趟，飛機票已買好才買310 Spadina Ave.的，因此訂約三個月，待我回來才交易。到我回來，職員許永年（後來自開「鳳凰地產」）拿了一張offer來見我。價錢42萬5千元。Aston沒有意見，全看我的。我當時忘記了「黃大仙」的簽語：「休將沈香當爛柴」。當時新唐人街商戶多的出賣，不愁買不到。

人一定要活上一點年紀，才知「天命」。故聖賢說：「生死有命，富貴在天」，又說：「三十而立，四十而不惑，五十而知天命。」這個人生的經歷，真是智者的話語。也說明經過做人的練歷，在不同的階段中有自己的定位；我們不是智者，但經歷以後，回頭檢驗一下智者的話語，咀嚼一下箇中滋味，何等睿智，聖智所以為聖智，就能總括一下人生的經驗，藉告後之來者。如果連體會都沒有，也真的是「朽木不可雕也。」人生百年，注重保養的可以達到；當然以正常體質而然；先天不足當然減分；後天失調而減分；有礙健康的壞嗜好、習慣也都會減分。這樣左拆右拆下來，當然活不到一百歲多的是了；但人生總有個盡頭；原是自然生命的法則，秦皇、漢武漢武求藥煉丹都是枉然；這是很公平的。什麼「總路線」都會以時空的改變而改變，只有這一條「總路線」是不會改變的。王羲之的《蘭亭序》說：「況修短隨化，終期於盡。古人云：死生亦大矣。豈不痛哉！」痛當然是痛，還是「終期於盡」的。所以佛家「看破紅塵」；和儒家「五十而知天命」是源於徹悟人生的同一個源頭。得失之間，又何必縈懷於心？這決不是阿Q精神，應是人生的徹悟。

再說杜明高建立了「明宮」，奠立這個唐人街的里程碑；他雄心萬丈，已盤算更大的投資，他找到一幅更大的地段，就是過去的「國際酒樓」、現址的「吉慶酒樓」和「耀華酒樓」。原屬黃祥先生的；黃先生是個農場的經營者，年紀大了，賣了農場，到唐人街買了這兩座大屋，自用和出賃，算是安享晚年，有空到「聯僑」劇社聽粵曲演唱，生活優悠自在。杜明高找上他，他也不急於賣。後來杜明高調高了地價，也不過三十多萬。看官，唐人街當時的舊樓，像黃先生的舊屋，市價也不過每戶五、六萬；三十多萬已是好幾倍了，就這樣成交了。杜明高對這新建的大樓，他要塑造一個較「明宮」更偉大輝煌的中國式和現代化結合的座標，作為唐人街和他的歷史里程碑，內部裝飾，全部從臺灣運來雕龍刻鳳的圖案天花板，龍飛鳳舞的宮殿飾柱，一塊一塊的嵌上，把當地建築的承包商都嚇得目定口呆，因為這種裝璜還是加拿大第一次，耗在人工和一般制式的天花板差得太遠，裝修工程比基本建造還要大，遠遠超過預算；差幸他有成功的範例，銀行還是為他不斷追加。他一方面加緊找尋租客，但這種龐大的投資，並不好找；在這種情況，他也必須不能隱瞞依約向銀行報告，也引起銀行的疑慮了。這種日子也真不可過；已到了外弛內張的時限。杜明高是個新起的富商，但為期不久，賺的錢已全部放到這龐大的新投資上；不論銀行合約和建商的合約都是白紙黑字的，人情不能久拖。黃伯濤兄後來告訴我，大概在最後關頭的時限下，他終於在香港找到「國際飲食集團」的關國基，二、三樓全部租出；地面和土庫就容易解決了。杜明高就這樣底定「國際大酒樓」的完成，他真像一條幸運的錦龍，從此飛騰天際嗎？如果他踏實一點，他是篤定的。到他賣了新廈，他投資過千萬在Yonge St.一個地盤上，脫離了唐人街，碰上地產放緩，這個投資徹底垮了！除了宣告破產沒有第二條路；也只可無奈走上去。這正是：爛柴沉香休縈懷，險中求財總易敗。